주택임대소득 과세대상, 분리과세 신고방법
5월은 종합소득세 납부의 달로, 주택임대소득이 있는 분이라면 나의 임대 소득이 종합소득세 과세대상인지 궁금하실 것입니다. 이는 주택의 수 또는 임대 조건에 따라 과세 대상이 달라집니다. 또한 임대 수익에 따라서 분리과세를 할 수도 있고 종합과세를 할 수도 있습니다.
그럼 지금부터는 주택임대소득의 과세대상, 분리과세 신청(신고) 방법에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
<목차>
1. 주택임대소득이란?
2. 주택임대소득 과세대상
3. 주택임대소득 분리과세, 종합과세 기준
4. 주택임대소득 분리과세 신고방법
주택임대소득이란?
주택임대소득은 소득세법 제 19조 제1항 제12호에 규정되어 있으며, 제 19조의 사업소득 중 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당하는 것으로서 과세년도 수입금액을 다음해 5월 종합소득세 신고기간에 신고해야 합니다.
각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액이고, 주택임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료입니다. 선세금으로 1년치를 한꺼번에 받았을 경우에는 해당년도 월세만을 계산하여 신고하시면 됩니다.
간주임대료는 3주택 이상시 보증금에 대해서 간주 임대료를 계산하는 것을 말합니다.
주택임대소득 과세대상
| 주택수 (부부합산) |
과세대상 | 과세대상X |
| 1주택 보유 | -기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입 -국외수택의 월세 수입 |
-국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입 -모든 보증금·전세금 |
| 2주택 보유 | -모든 월세 수입 | -모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 보유 | -모든 월세 수입 -비소형 주택 3채 이상 소유&전세보증금의 합계가 3억원을 초과 |
-소형 주택의 보증금·전세금 -비소형 주택 3채 미만 보유 시 보증금·전세금 -비소형 주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하 |
주택임대소득은 주택 수에 따라 과세 대상이 판정되는데, 본인과 배우자의 주택을 합산하여 판단하게 됩니다. 부부합산 1주택자의 경우, 주택임대 소득에 대해 과세되지 않습니다. 월세의 경우 2주택부터 과세대상이 되며, 1주택이어도 기준시가 9억원 이상의 경우에는 과세 대상입니다.
2주택자의 경우, 월세수입에 대해서는 과세대상이 되지만 월세 보증금에 대해서는 과세되지 않습니다. 3주택 이상의 경우, 모든 월세 수입이 과세대상이 되며, 비소형 주택 3채 이상 소유일 경우 보증금, 전세금 합계 3억원 초과에 대해서는 간주임대료로 과세됩니다.
부부합산 2주택 이상으로 임대소득이 있으신 분들의 경우, 혹시라도 전월세 소득 신고 누락으로 인해 불이익을 보지 않도록 자신이 어디에 해당되는지 잘 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
주택 임대소득 분리과세 또는 종합과세 기준
종합소득으로 신고할 것인지 아니면 분리 소득으로 신청할지 부분은 각자의 상황에 따라 선택하면 됩니다. 종합과세로 신고하는 것이 유리하면 종합과세로, 또는 다른 종합소득이 많아 적용 세율이 높다면 분리과세로 신청하는 것이 절세에 도움이 됩니다.
주택임대 총수입금액이 2천만원 초과할 경우 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산 신고해야하며 종합소득금액에 따라 세율은 6~42%가 적용이 됩니다.
주택임대소득이 2천만원 이하인 경우, 단일세율 14%로 분리과세할 수 있습니다. 등록임대주택은 필요경비가 60%인정이 되며 기본공제금액이 4백만원으로 미등록 임대주택의 2배입니다.
주택임대소득 분리과세 신고방법
주택임대 분리과세 신고는 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득만 있는 경우 신고하게 됩니다.
1. 홈택스에 접속 및 로그인하기
2. 신고/납부 > 종합소득세 클릭 > 기본정보 입력 (저장후 다음이동)
3. 분리과세 주택임대 시노 > 정기신고 > 신고자 인적사항 입력
4. 결정세액 계산
1) 분리과세 신고하려는 임대소득 외 다른 소득이 2천만원 이상인지 또는 이하인지 선택합니다. 2천만원 초과 선택시 공제금액 적용이 불가하며, 2천만원 이하 선택시 공제금액 적용이 가능합니다.
임대사업 등록을 세무서, 구청 신고 시 공제금액이 400만원이며, 임대사업 등록을 세무서에만 신고 시 공제금액은 200만원입니다.
2) 사업장 현황 신고 조회 클릭
사업자등록이 있어야 합니다. 2천만원 이하를 클릭하고, 사업장현황신고 조회를 클릭합니다.
3) 등록된 임대주택을 선택한 후 적용을 클릭합니다.
4) 세액적용 후 등록
분리과세 소득 외 다른소득이 2천만원 이하라면 공제금액을 입력합니다. 2천만원 초과라면 공제금액 입력이 불가합니다. 등록 확인 후에는 저장 후 다음을 선택하여 이동합니다.
5. 신고 작성 확인 및 완료
작성 확인 후에는 "이에 동의하며 신고서를 제출합니다"를 체크하고 신고서 작성완료를 클릭합니다.
6. 신고서제출 결과
제출확인을 하면 종합소득세 납부용 가상계좌를 확인할 수 있습니다.
7. 신고서 제출 확인
상단메뉴에서 "신고내역" 선택 후 조회하기를 클릭하면 확인할 수 있습니다.
8. 종합소득세 납부
종합소득세 납부 가상계좌에 계좌이체를 함으로써 종합소득세 납부를 완료합니다.
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