2022년 다주택자 양도세 완화 및 중과 유예 내용정리(윤석열 부동산 공약)
오늘은 윤석열 당선인이 부동산 공약으로 내놓은 다주택자 양도소득세 완화에 대한 이야기가 무엇인지, 중과 유예는 무엇인지 그 내용에 대해서 알아보는 시간을 가지겠습니다.
-목차-
1. 양도소득세란?
2. 현행법 : 양도세율 중과
3. 윤석열 부동산 정책 : 다주택자 양도세 완화 중과 유예
양도소득세 개념
양도소득세란?
양도소득세를 이해하기 위해서는 먼저는 매매차익이 무엇인지에 대해서 알고 있어야 이해할 수 있습니다. 매매차익에 대해서 알아보겠습니다. 윤석열 당선인은 부동산 공약으로 내놓은 것 중 하나가 바로 다주택자 양도세 완화하겠다는 것이었습니다.
먼저는 취득가액과 양도가액에 대해서 알아야 하는데, 취득가액이란 내가 부동산을 샀던 가격을 말하며, 양도가액이란 내가 부동산을 판매한 가격을 말합니다. 그럼 이제 매매차익에 대해서 알 수 있는데, 매매차익은 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액을 말합니다.
- 매매차익(양도차액) = 양도가액 - 취득가액
취득가액 : 내가 부동산을 샀던(매수) 가격
양도가액 : 내가 부동산을 판매한(매매) 가격
과세당국에서는 양도차액(매매차익)으로 수익을 얻은 사람에게 세금을 징수하게 되는데, 이것이 바로 양도소득세입니다. 다. 이해하기 쉽도록 예를 들어보면 내가 아파트를 3억에 구입(취득가액)했는데 팔 때에는 6억에 판매(양도가액)를 했습니다. 그럼 여기서의 매매차익(양도차액)은 3억이며, 이 3억에 대한 세금이 바로 양도소득세입니다.
- 양도소득세 정의
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 의미
양도세 완화 및 중과유예 내용
현행법 : 양도세율 중과
현재 조정지역 내의 주택을 양도할 시 보유주택 수에 따라서 양도세율이 적용되고 있습니다. 바로 문재인 정부가 들어서면서 2017년 8월 2일에 조정, 투기지역 발표와 함께 다주택자에 대한 부동산 규제 정책의 불씨를 당겼습니다. 바로 양도세 중과를 발표한 것입니다.
다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 매매 또는 양도할 경우에 기존 기본세율에 10~20%의 세율을 중과하기로 한 것입니다. 그러면 먼저는 양도세 기본세율이 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
※ 양도소득세율(2021년 이후)
| 과세표준 | 세율 | 누진세액공제 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 1,200만원 초과~4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4,600만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8,800만원 초과~1억5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
그럼 다주택 보유자의 양도세 중과는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
※ 양도소득세 중과세율 (양도소득세 중과시 장기보유특별공제와 세율적용)
| 구분 | 2021.5.31 이전양도 | 2021.6.1 이후 양도 | ||
| 2주택자 | 3주택 이상자 | 2주택자 | 3주택 이상자 | |
| 장기보유특별공제 | 미적용 | |||
| 세율 | 기본세율+10% | 기본세율+20% | 기본세율+20% | 기본세율+30% |
이러한 양도세율 중과는 시장에 다주택자의 매물이 안나오는 이유 중의 하나입니다. 2주택 이상 보유자는 일반세율+20%, 3주택이상자는 일반세율+30%의 양도세율이 적용되고 있는데 중과율이 너무 부담되기 때문입니다.
예를 들면, 3주택 이상의 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 양도차익이 4억이라면 양도세율이 기본세율 40%에 중과세율 추가 30%가 더해져 70%의 세율이 적용되고 지방소득세까지 합해지면 실질적인 세율은 더 그 이상이 되기 때문에 오히려 팔아도 손해인 경우가 많은 것입니다.
※ 장기보유특별공제 적용안됨
또한 장기 보유한 주택은 보유 연수에 2%씩 최대 30% 한도로 장기보유특별공제를 받을 수 있는데, 다주택자 중과세율이 적용되면 이 장기보유특별공제를 적용받을 수가 없습니다.
특별공제를 적용받지 못하니 양도차익의 절반 이상을 세금으로 낼 수 밖에 없고, 양도세가 너무 많이 나오다보니 다주택자 입장에서는 주택 처분하기가 부담스러워 지고, 처분하지 않게 된 것입니다. 이러한 과도한 양도세로 인하여 다주택자들이 주택을 매도하지 않거나(보유) 증여를 택했기 때문입니다.
윤석열 부동산 정책의 개정안이 통과될 경우, 1세대 1주택자에게 적용되는 최대 80%의 높은 공제율은 아니지만 최대 30%의 공제율이 적용될 것으로 보입니다.
윤석열 부동산 정책 : 다주택자 양도세 완화 중과 유예 내용
▶ 다주택자 양도세 중과 1년 유예 (한시적 배제): 5월 부터
대통령인수위원회가 4월부터 1년간은 한시적으로 배제하는 방안을 정부에 요청한 상태였는데, 오늘 현정부에서 밝히기를 새 정부 출범 직후 실시하는 것이 바람직하다고 밝혔습니다. 즉, 문재인 정부가 사실상 인수위의 요청을 거절했다는 뜻입니다.
이에 인수위는 지난달인 3월 31일 밝힌 바와 같이 새정부 출범 5월 10일 즉시 시행령 개정을 추진해 다음날인 5월 11일 양도분부터 중과 1년 배제를 추진할 것으로 밝혔습니다. 늦어도 5월 11일 다주택자의 양도세 중과는 1년간 한시적으로 해제될 전망으로 보입니다.
- 양도시기 : 2022년 7월 1일~ 2024년 6월 30일
이 시기에 양도하는 주택에 한하여 다주택자 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제합니다.
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