주택임대사업자 종류, 혜택 정리(임대사업자 등록방법) 2022

주택임대사업자 종류, 혜택 정리 2022

오늘은 주택 임대사업자 종류와 세제 혜택, 의무 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 주택임대사업자란 보통 1호 이상의 임대를 목적으로 부동산을 취득하여 임대 사업을 하기 위해 등록하는 사람을 말합니다.

-목차-

1. 주택임대사업자의 종류와 의무

2. 주택임대사업자 등록 시 혜택

3. 주택 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택

4. 주택임대사업자 거주주택 양도세 감면

5. 임대사업자 등록방법

주택임대사업자의 종류와 의무

주택임대사업자의 종류는 취득 유형에 따라 민간 건설과 민간 매입으로 구분할 수 있고, 임대 의무 기간에 따라 공공지원, 장기일반, 단기 민간으로 구분할 수 있습니다. 대부분은 민간임대주택에 해당된다고 할 수 있습니다.

지난 정부에서는 매물 잠김의 원인을 주택임대사업자의 세제 혜택이라고 진단함에 따라 주택 임대사업자 제도의 일부는 폐지가 됐습니다. 4년 단기 임대와 아파트 임대는 폐지되었으며, 폐지가 된 임대사업자의 경우 의무 임대기간이 지나면 임대사업자의 권한이 자동 말소가 됩니다.

주택임대사업자의 종류

주택유형(의무임대기간)		유형별 폐지/ 유지여부
주택유형(의무임대기간)		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐지	폐지
장기임대	장기일반민간임대주택(8년)	유지(아파트 폐지)	유지
장기임대	공공지원민간임대주택(8년)	유지	유지

이 중 공공지원 민간임대는 기업형으로 일반(개인)은 할 수 없다는 점 알아두시면 좋을 것 같습니다.

주택임대사업자는 의무 임대 기간별로 나라에서 사업자에게 부여하는 혜택과 의무가 각각 다릅니다. 주택임대 사업자 등록하는 것은 임의 규정이지만 등록하는 이유는 여러가지 세제혜택을 누릴 수 있기 때문인데요. 주택임대사업자의 경우 신규 취득 시에 취득세를 모두 감면시켜주고 재산세도 25%~100% 감면해줍니다. 또한 종부세 부과 대상에서 제외되며 장기 보유 특별 공제, 2018년에 등록한 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 단, 의무기간이 4년에서 8년이라는 단점이 있으며, 세무조사의 가능성이 상대적으로 높습니다.

주택임대사업자로 등록 가능한 부동산은 공동주택인 아파트, 연립주택, 다세대주택과 주거용 오피스텔이 있으며, 다가구 주택은 주택임대사업자로 등록이 불가능합니다. 주택임대 사업자로 등록하게 될 경우, 취득, 보유, 양도의 3가지 별로 혜택을 나눌 수 있습니다.

주택임대사업자 주요 의무사항

주택임대사업자 등록 시 혜택

취득세 감면
재산세 감면
종부세 합산배제
임대소득세
양도소득세

신규 취득 시에 취득세를 모두 감면시켜주고 재산세도 25%~100% 감면해줍니다. 또한 종부세 부과 대상에서 제외되며 장기 보유 특별 공제, 2018년에 등록한 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 단, 의무기간이 4년에서 8년이라는 단점이 있으며, 세무조사의 가능성이 상대적으로 높습니다.

주택 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택

주택 임대사업자에게 주어지는 혜택 중 하나인 종합부동산세 합산 배제에 대해서 알아보겠습니다. 종합부동산세는 줄여서 종부세라고 하는데, 종부세는 본인이 가진 주택의 공시지가와 숫자에 따라 재산세와는 별도로 가중된 보유세를 부과하는 것입니다.

종부세에 대한 자세한 설명이 나와있는 내용입니다. 필요하신 분은 참고하시기 바랍니다.

종부세 조회(모의 계산), 과세 대상 알아보기

오늘은 종합부동산세, 일명 종부세의 과세 대상에 대해서 알아보고자 합니다. 종부세의 취지는 다주택자 등에게 보유세를 내게 해서 부동산 투기 억제를 한다는 취지에서 만들어졌습니다. 부동

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임대사업자는 일정한 요건 충족이 되면, 임대 주택에 대한 종부세 합산을 배제해줍니다. 장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건은 2018년 3월 31일 이전 등록과 4월 1일 이후 등록에 따라 차이가 있습니다.

장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건(2018. 3.31. 이전 등록)

1. 기준시가 충족(수도권 6억, 지방 3억 이하)

2. 5년 의무임대기간

3. 임대료 증액 제한 5% ( 2019.2.12. 이후부터)

4. 지자체 단기 또는 장기일반 임대로 등록+세무서 사업자등록)

장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건(2018. 4.1. 이후 등록)

1. 기준시가 충족(수도권 6억, 지방 3억 이하)

2. 10년 의무임대기간

3. 임대료 증액 제한 5%

4. 지자체에 장기일반 민간임대로 등록 + 세무서 사업자등록

2018년 3월 31일 이전에 등록한 장기임대주택의 경우 기준시가 충족, 5년 의무임대기간을 채우고 임대료 증액을 5% 이하로 제한하면서 지자체와 세무서에 모두 사업자 등록을 해야 합니다. 2018년 4월 1일 이후에 등록한 장기임대주택의 경우 기준시가 충족, 10년 의무임대기간을 채우고, 임대료 증액을 5% 이하로 제한하면서 지자체와 세무서에 모두 등록을 해야 합니다. 둘의 차이는 의무임대기간이라고 보시면 됩니다.

중요한 점은 지자체와 세무서에 모두 임대사업자로 반드시 등록해야 한다는 점입니다. 등록하지 않을 시, 종부세 합산 배제 혜택뿐만 아니라 양도세 감면도 받지 못합니다.

2018년 9.13 대책으로 임대사업자의 종부세 합산 배제 혜택에 큰 변화가 생겼는데,1 주택 보유세대가 이 대책 이후에 조정대상지역 주택 취득 시 혜택을 주지 않는다는 점입니다. 서울과 세종의 경우를 보면, 2018년 9월 13일에 이미 조정대상지역이었으므로 2018년 9월 13일까지 취득 계약을 했어야 합산 배제 혜택을 받을 수 있으며, 그 이후 취득 계약을 했을 시 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 이는 잔금 기준이 아닌 계약 기준입니다.

주택임대사업자 거주주택 양도세 감면

거주주택 양도세 비과세

주택임대사업자의 경우 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 적용받을 수 있는데, 이는 다주택자인 임대사업자에게도1 주택자의 양도세 비과세 요건과 동일한 혜택입니다. 이는 여러 요건을 만족해야 하는 데, 요건을 자세히 알고자 하신다면 아래 내용 참고하시기 바랍니다.

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※ 주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건

1) 거주주택의 요건 : 2년 이상 거주 / 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)

2) 임대주택 요건 :

- 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

- 시군구청 임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주할 것

- 의무임대기간을 준수(5년 / 8년 / 10년)

- 임대료 인상률 5% 이하, 1년 이내 증액 청구 불가사항 준수할 것(2019. 2. 12부터 체결 계약에 적용)

*폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세 : 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세

*조정대상지역에서 2018.9.14 이후 취득하고, 2020.7.11 이후 등록한 임대주택 : 거주주택 비과세 불가

주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건으로는 먼저는 본인이 거주하고 있는 부택의 경우 2년 이상 거주, 시가 12억 원 이하여야 합니다. 12억원 초과분에 대해서는 비율에 따라 양도세가 부과됩니다. 그리고 거주하고 있는 주택이 아닌 임대주택의 경우 4가지 요건을 만족해야 하는데 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 하며 지자체 및 세무서 사업자 등록과 임차인이 입주해야 합니다. 또한 의무임대기간을 준수해야 하며, 임대료 인상률 5% 이하여야 합니다.

폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세는 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시에는 비과세 됩니다. 또한 조정대상지역에서 2018년 9월 14일 이후 취득하고, 2020년 7월 11 이후 등록한 임대주택은 거주주택 비과세 불가합니다.