다주택자 상생임대인 비과세 요건 완화(6.21 개편된 내용)2022

다주택자 상생 임대인 비과세 요건 완화(6.21 개편된 내용) 2022

오늘은 다주택자 상생 임대인 비과세 요건 완화된 내용에 대해서 알아보겠습니다. 정부가 최근 발표한 6.21 부동산 대책에서 가장 파격적인 변화를 예고했던 것은'상생 임대인'제도입니다. 이번 개편안의 경우 기존 상생 임대인 제도보다 혜택이 크고 적용대상도 확대되었습니다. 지금부터 어떻게 개편되었는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

-목차-

1. 상생임대인 제도란

2. 상생임대인 요건 완화 내용 정리

3. 상생 임대주택 양도소득세 Q&A

상생 임대인 제도란?

우선상생 임대인이란 전월세 가격을 기존 계약 대비 5% 이내로 올리는 집주인을 말합니다. 그리고 상생임대인 제도란 임대료를 5% 이내 인상 시 혜택을 주는 제도를 말하는 데, 임대료를 5%이내로 인상하여 전월세 시장 안정에 기여한 집주인에게 주는 혜택을 말합니다. 집주인에게 인센티브를 주어서 전월세 가격 급등을 억제하고 양도세 실거주 의무를 충족하기 위해서 자가로 이주하는 과정에서 발생하는 연쇄적인 임차인 퇴거 문제를 막기 위한 대책이라고 보시면 됩니다. 이번에6.21 부동산 대책에서 발표한 혜택으로는 양도세 비과세 실거주 요건 면제와 장기보유 특별공제 실거주 요건 면제가 있습니다.

상생 임대인 대책은 전월세 시장 안정을 위해 정부에서 발표했었지만 대상 폭과 기간 등 해당 조건이 지나치게 한정적이어서 실효성 논란이 제기되었었습니다. 1가구 1 주택자인 집주인이 임대료를 직전 계약의 5% 내로 올려 전월세 계약을 맺으면 나중에 집을 팔 때 해당 주택에 1년만 살아도 양도소득세 비과세를 적용하는 상생 임대인 혜택을 내놓았지만 상생임대인 대책은 공시가 9억 이하만 대상인 데다가 다주택자들이 들고 있는 물건이 상당수인데 정작 1가구 1 주택 이하만 해당한다는 점입니다. 기간도 내년 12월 말까지 1년 계약분만 적용이 되고, 주택을 기존 1년 6개월 이상 임대한 집주인으로 제한하여 과연 기간, 주택 수 등 모든 조건을 충족한 대상자가 얼마나 될 수 있었을지 미지수였습니다. 또한 2년 실거주 중에서 1년밖에 되지 않는 혜택을 받겠다고 눈앞에 수억 원 오른 저 세금을 포기할 임대인이 있을지도 미지수였습니다. 이러한 여러 문제들이 기존의 상생 임대인 제도에 있었습니다.

상생임대인 요건 완화 내용 정리

정확한 명칭으로는 임대차 시장 안정 바안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제로 발표되었으나 우리는 '6.21 부동산 대책'이라고 부릅니다. 위 내용은 이번에 개선된 상생임대인 제도입니다. 기존에는 상생 임대주택의 인정 요건으로 1세대 1주택자이면서 기준시가 9억 원 이하의 주택을 가지고 있어야 했습니다. 하지만 이번에 개선된 안은 다주택자일지라도 상생임대주택으로 인정받을 수 있게 된 것입니다. 추가로는 조정대상지역의 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년만 인정되었던 것이 비과세, 장기보유특별공제 모두 2년 거주요건으로 면제되었습니다.

이렇게 개선이 되면서 만약 A, B, C주택을 가지고 있는 다주택자가 C주택에 대해 상생 임대를 하고 이후에 A, B주택을 처분하여 1 주택이 되었다고 했을 때 C주택에 대해 2년 거주요건 없이 바로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것입니다. 실제로 1가구 2 주택을 가지고 있을지라도 상생 인센티브 제도를 통해서 '상생 임대인'마크가 찍히게 되면 최종 양도로 1 주택이 되었을 때 거주요건이 없이 바로 양도세 인센티브 판정이 됩니다. 단, 여기서 기본 전제는 혜택을 받으려는 주택(상생 임대주택)과 최종 1주택이 동일해야 합니다.

상생임대주택 양도소득세 Q&A

1. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

답> 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

2. 상생임대차계약으로 인정받기위해서는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야하는 데 이때, 직전 임대차계약이 무엇인가요?

답> 직전 임대차계약이란 거주자 A(갑)가 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, A가 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B(을)와 임차인 C (병)사이에 체결된 계약을 A가 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

3. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나요?

답> 아닙니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5%이하 인상을 준수하면 됩니다.

4. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

답> 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

5. 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나요?

답> 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며. 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나요?

답> 가능합니다. (1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약 갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지)

7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나요?

답> 가능합니다.(등록 임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합)

8. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 상생임대차계약을 체결해야 하나요?

답> 추후 양도 계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다. (다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄)